Wertsicherung Neu: Das ändert sich beim Mietzins

Was ändert sich durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) für Mieter*innen und Vermieter*innen?

Wie der Name sagt, soll dieses Gesetz die Inflation lindern. Demgemäß ist es keine Deckelung des vertraglichen Mietzinses, sondern beschränkt aus schließlich dessen Inflationsanpassung. Neu ist, dass es nur noch einen fixen Termin pro Jahr für die Anpassung aller Mietzinse gibt – den 1. April. Hinzukommen neue Regeln für die Befristung von Mietverträgen. Für Unternehmen gilt künftig eine 12 Mindestbefristung von fünf Jahren, für private Vermieter*innen weiterhin drei.

Wen betrifft die Mietinflationslinderung?

Betroffen sind Wohnraummieten im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Ausgenommen sind Mietverhältnisse im Vollausnahme bereich des MRG, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Sonderformen wie Studenten- oder Seniorenheimen. Nicht erfasst sind gemeinnützige Vermietungen. Dort gelten eigene Berechnungsregeln. Das 5. MILG betrifft nur den Hauptmietzins. Betriebskosten, Wärme oder Strom bleiben ungedeckelt – obwohl sie in den letzten Jahren teils stark gestiegen sind – und wirken weiter auf den Verbraucherpreisindex. Angesichts der geopolitischen Lage und drohender Preissteigerungen wäre auch eine Deckelung der Nebenkosten zu überlegen.

Wie wirkt sich das 5. MILG auf bestehende und neue Mietverhältnisse aus?

Es gilt nur bei vereinbarten Indexklauseln; fehlen diese im Mietvertrag oder sind sie unwirksam, greift die Inflationsbremse nicht. Das Gesetz gilt jedenfalls für Mietverträge ab dem 1. Jänner 2026, wirkt aber teilweise auch rückwirkend auf alte Verträge, wenn nun eine Indexierung vorgenommen wird. Diese rückwirkende Anwendung wirft rechtliche Fragen auf, die vermutlich noch den Verfassungsgerichtshof beschäftigen werden – im Zuge mietrechtlicher Verfahren.

Investitionen in Immobilien müssen wieder attraktiver werden.

 

Führt die Mietinflationslinderung langfristig zu niedrigeren Wohnkosten?

Nein, da sie alleinig die Inflationsanpassung deckelt. Zudem ist die Wirkung eingeschränkt: Generell gilt eine Grenze von 3 %, darüber hinaus wird die Inflation 1:1 zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Pendelt sich die Inflation wieder auf das Niveau vor dem Ukrainekrieg ein, wird das 5. MILG keine Wirkung mehr entfalten.

Bremst oder gefährdet die Mietinflationslinderung den Neubau?

Eine direkte Auswirkung gibt es nicht, da sie nur die Wertsicherung bestehender Verträge betrifft. Bei Neuvermietungen kann weiter hin der maximal erlaubte gesetzliche Mietzins vereinbart werden. Problematischer sind die indirekten Auswirkungen: Je mehr durch Gesetze und Judikatur eingegriffen wird, desto mehr wächst das Risiko, bei Entwicklern und Investoren Vertrauen zu verspielen.

Wird Kapital in weniger regulierte Segmente fließen?

Das lässt sich nicht monokausal sagen. Es wirken gerade mehrere Faktoren auf den Immobiliensektor ein. Grundstückspreise und Errichtungskosten haben sich wieder eingependelt – aber auf hohem Niveau. Die Zinsen liegen deutlich über dem Stand von 2022. Hinzu kommt eine teils toxisch geführte Debatte, in der Vermietungserträge infrage und Vermieter*innen negativ dargestellt werden. Viele sehen Aktien, Gold oder Silber deshalb als attraktivere Investments.

Erwarten Sie neue Streitpunkte in der Rechtsprechung?

Nein, aber bekannte Konfliktfelder werden wohl erneut an Bedeutung gewinnen. Die Abgrenzung der Erhaltungspflichten zwischen Vermietern und Mietern, die Frage, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, sowie die mittelfristig vorgeschriebene Dekarbonisierung von Immobilien. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie sich Sanierungen finanzieren lassen. Gerade bei Altbauten ist das über den Mietzins nicht zu schaffen.

Wo sehen Sie den heimischen Wohnungsmarkt in zehn Jahren?

In Zeiten von Polykrisen und ständigen Veränderungen sind langfristige Prognosen schwierig. Ein Blick auf die letzten zehn Jahre zeigt, wie stark Bevölkerungszuwachs und unerwartete Entwicklungen den Markt prägten. Die Coronakrise, der Ukrainekrieg, eine zweijährige Inflationsphase – nichts davon war 2015 vorhersehbar. In einer Welt, in der Krise auf Krise folgt, müssen Politik, Wirtschaft und Gesellschaft flexibel damit umgehen.