Immobilienbewertung einfach erklärt

Warum ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Eine Immobilienbewertung schafft Klarheit, bevor wichtige Entscheidungen getroffen werden: beim Verkauf oder Kauf, bei einer Erbschaft oder Scheidung, im Zuge einer Finanzierung oder für die langfristige Vermögensplanung. Gerade in einer Stadt wie Wien mit sehr unterschiedlichen Lagen, Gebäudetypen und rechtlichen Rahmenbedingungen ist eine sachliche Einschätzung wertvoller als ein Bauchgefühl.

Doch bevor es um Bewertungsverfahren, Verkehrswert oder konkrete Einflussfaktoren geht, stellt sich zunächst eine grundlegende Frage: Was passiert bei einer Immobilienbewertung eigentlich genau?

Was ist eine Immobilienbewertung?

Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert einer Liegenschaft oder eines Immobilienobjekts zu einem bestimmten Bewertungsstichtag ermittelt. Dafür werden zahlreiche Informationen zusammengeführt: von Lage und Grundstücksgröße über den baulichen Zustand bis hin zu Mietverhältnissen, Nutzungsmöglichkeiten und aktuellen Marktdaten. In Österreich bildet insbesondere das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) eine wesentliche Grundlage für die Bewertung von Liegenschaften. Ziel einer professionellen Immobilienbewertung ist es dabei nicht, einen möglichst hohen oder niedrigen Preis festzulegen. Vielmehr soll nachvollziehbar ermittelt werden, welcher Wert unter Berücksichtigung der relevanten Eigenschaften, rechtlichen Rahmenbedingungen und Marktverhältnisse sachgerecht ist.

Verkehrswert und Marktpreis: Was ist der Unterschied?

Im Alltag werden Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis gerne gleichgesetzt. Ganz dasselbe ist damit allerdings nicht gemeint. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert den Verkehrswert als jenen Preis, der bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Persönliche Vorlieben oder ideelle Wertvorstellungen einzelner Personen sollen dabei außer Acht gelassen werden. Vereinfacht gesagt versucht der Verkehrswert also, den unter üblichen Marktbedingungen erzielbaren Wert einer Immobilie möglichst objektiv abzubilden. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann davon trotzdem abweichen.

Gründe dafür können beispielsweise sein:

• besonderer Zeitdruck auf Käufer- oder Verkäuferseite
• eine außergewöhnlich hohe oder niedrige Nachfrage
• individuelle Verhandlungssituationen
• strategische Interessen
• persönliche Motive
• besondere Finanzierungsbedingungen

Eine Immobilie mit einem ermittelten Verkehrswert von beispielsweise 500.000 Euro muss deshalb nicht exakt um 500.000 Euro verkauft werden. Die Bewertung liefert eine fachlich begründete Einschätzung. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht letztlich im konkreten Geschäft.

Die wichtigsten Methoden der Immobilienbewertung im Vergleich

Welche Methode zur Anwendung kommt, hängt vor allem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der verfügbaren Datenbasis ab. Denn nicht jedes Verfahren eignet sich gleichermaßen für jede Liegenschaft: Während bei manchen Objekten vergleichbare Kaufpreise besonders aussagekräftig sind, stehen bei anderen die erzielbaren Erträge oder die bauliche Substanz im Vordergrund. Die drei klassischen Verfahren unterscheiden sich daher vor allem darin, aus welcher Perspektive der Immobilienwert betrachtet wird.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien verglichen.

Das Verfahren bietet sich insbesondere an, wenn ausreichend geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind, etwa bei:

• Eigentumswohnungen
• unbebauten Grundstücken
• Reihenhäusern
• vergleichbaren Wohnimmobilien

Entscheidend ist dabei das Wort „vergleichbar“. Schon Unterschiede bei Mikrolage, Stockwerk, Zustand, Grundriss oder Freiflächen können sich auf den Wert auswirken.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht im Mittelpunkt, welche Erträge eine Immobilie nachhaltig erwirtschaften kann. Das Verfahren ist daher besonders für Objekte relevant, die vermietet oder als Investment genutzt werden.

Typische Anwendungsfälle sind:

• Zinshäuser
• vermietete Wohnimmobilien
• Bürogebäude
• Geschäftslokale
• andere Ertragsimmobilien

Für die Bewertung werden unter anderem nachhaltig erzielbare Mieterträge, Bewirtschaftungskosten und die marktübliche Kapitalverzinsung berücksichtigt. Bestehende Mietverträge können den Immobilienwert daher wesentlich beeinflussen. Gerade bei vermieteten Objekten reicht es deshalb nicht aus, nur Lage, Fläche und Zustand zu betrachten. Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Vermietung spielen eine zentrale Rolle.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht der Wert der baulichen Substanz im Vordergrund. Vereinfacht gesagt wird betrachtet, welchen Wert Grundstück und Gebäude unter Berücksichtigung ihres aktuellen Zustands haben.

In die Bewertung fließen unter anderem ein:

• Bodenwert
• Bauwert des Gebäudes
• Alter und Zustand der Bausubstanz
• technische und wirtschaftliche Wertminderungen
• wertrelevante Nebenanlagen oder sonstige Bestandteile

Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen nicht die laufenden Erträge, sondern die Eigennutzung und die vorhandene Bausubstanz im Mittelpunkt stehen, etwa bei Einfamilienhäusern. Wichtig ist dabei: Der reine Herstellungswert eines Gebäudes entspricht nicht automatisch seinem Marktwert. Auch Lage, Nachfrage und die tatsächlichen Marktverhältnisse müssen bei der abschließenden Bewertung berücksichtigt werden.

Weitere Bewertungsverfahren

Neben Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren kommen je nach Immobilie und Bewertungszweck auch weitere Methoden zum Einsatz. Sie sind vor allem dann relevant, wenn zukünftige Entwicklungen, Zahlungsströme oder Projektpotenziale stärker in die Bewertung einbezogen werden müssen.

Dazu zählen beispielsweise:

• Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF): Zukünftige Ein- und Auszahlungen einer Immobilie werden prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Das Verfahren kommt vor allem bei komplexeren Immobilieninvestments zum Einsatz.

• Residualwertverfahren: Dieses Verfahren wird häufig bei Projektentwicklungen oder Grundstücken eingesetzt. Vereinfacht gesagt wird vom erwarteten Wert des fertigen Projekts auf den möglichen Wert des Grundstücks beziehungsweise der Entwicklung zurückgerechnet.

Welche Methode letztlich geeignet ist, hängt immer vom konkreten Bewertungsobjekt, dem Bewertungszweck und der verfügbaren Datenbasis ab. In der Praxis können auch mehrere Verfahren herangezogen werden, um ein Ergebnis zusätzlich zu plausibilisieren.

Was beeinflusst den Immobilienwert in Wien?

Der Wiener Immobilienmarkt ist alles andere als einheitlich. Selbst innerhalb eines Bezirks können sich Immobilienwerte deutlich unterscheiden. Nicht nur das Grätzl, sondern auch die konkrete Straße, Verkehrsanbindung, Lärmbelastung, Aussicht oder das unmittelbare Wohnumfeld können eine Rolle spielen.

Hinzu kommen sehr unterschiedliche Gebäudetypen, vom Gründerzeithaus über den klassischen Wohnbau bis zum modernen Neubau. Bei vermieteten Objekten können außerdem bestehende Mietverhältnisse und rechtliche Rahmenbedingungen besonders relevant sein.

Doch auch außerhalb Wiens gilt: Der Wert einer Immobilie entsteht nie aus einem einzelnen Merkmal. Erst das Zusammenspiel verschiedener Faktoren ergibt ein aussagekräftiges Gesamtbild.

Wohnung, Haus oder Grundstück: Was wird unterschiedlich bewertet?

Die grundlegenden Bewertungsmethoden bleiben dieselben. Welche Faktoren besonders wichtig sind, hängt jedoch stark von der Art der Immobilie ab. Bei einer Eigentumswohnung stehen andere Merkmale im Vordergrund als bei einem Einfamilienhaus oder unbebauten Grundstück.

Eigentumswohnung bewerten

Bei einer Wohnung zählt nicht nur die Wohnfläche. Auch die Lage innerhalb des Gebäudes, der Zustand des Hauses und vorhandene Freiflächen können den Wert beeinflussen.

Besonders relevant sind:

• Stockwerk und Lift
• Grundriss und Belichtung
• Balkon, Terrasse oder Garten
• Zustand und Ausstattung der Wohnung
• Keller, Stellplatz und Nebenflächen
• Zustand des gesamten Gebäudes
• anstehende Sanierungen und Rücklagen
• rechtliche Besonderheiten des Wohnungseigentums

Haus bewerten

Bei einem Haus werden Grundstück und Gebäude gemeinsam betrachtet. Neben Größe und Lage spielen vor allem Bausubstanz, Sanierungszustand und die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten eine Rolle.

Wichtige Faktoren sind:

• Grundstücksgröße und Lage
• Gebäudealter und Bauqualität
• Wohn- und Nutzfläche
• Keller, Garage und Nebengebäude
• Sanierungszustand
• Energieeffizienz und Heizsystem
• Garten und Außenflächen
• Erweiterungs- und Nutzungsmöglichkeiten

Grundstück bewerten

Bei einem unbebauten Grundstück ist nicht allein entscheidend, wie groß es ist. Besonders wichtig ist, was auf dem Grundstück tatsächlich gebaut und wie es genutzt werden kann.

Entscheidend sind unter anderem:

• Widmung und Bebauungsbestimmungen
• Größe und Zuschnitt
• mögliche bauliche Ausnutzung
• Aufschließung und Zufahrt
• Topografie und Beschaffenheit
• Lage und Nachfrage
• Rechte und Belastungen

Ein größeres Grundstück muss daher nicht automatisch wertvoller sein. Eine ungünstige Form, eingeschränkte Bebaubarkeit oder bestehende Belastungen können seinen Wert erheblich beeinflussen.

Welche Unterlagen braucht man für eine Immobilienbewertung?

Eine aussagekräftige Bewertung braucht verlässliche Informationen. Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von Objekt und Bewertungszweck ab. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto weniger muss bei der Bewertung mit Annahmen gearbeitet werden.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Sind die notwendigen Unterlagen vorhanden, kann die eigentliche Bewertung beginnen. Der genaue Ablauf hängt von Immobilie und Bewertungszweck ab, folgt in der Praxis jedoch meist einer ähnlichen Struktur.

Fazit: Immobilienwerte richtig einordnen

Eine verlässliche Immobilienbewertung beginnt mit der richtigen Frage: Was soll bewertet werden, und zu welchem Zweck? Darauf aufbauend gilt es, die vorhandenen Informationen richtig einzuordnen. Lage, Zustand, Mietverhältnisse, rechtliche Rahmenbedingungen und Marktdaten bekommen ihren tatsächlichen Stellenwert erst im Zusammenspiel mit dem passenden Bewertungsverfahren. So entsteht aus vielen einzelnen Informationen eine nachvollziehbare Gesamtbetrachtung, auf deren Grundlage sich der Wert einer Immobilie fundiert ableiten lässt.